poradnik

Wynajmujący stancję/mieszkanie ma obowiązek:

1. przekazać rzecz Najemcy w stanie nadającym się do użytku stancję/mieszkanie tzn. np. powinny być usunięte wszelkie awarie, które uniemożliwiają normalne funkcjonowanie w lokalu
2. utrzymania rzeczy w takim stanie przez okres trwania stosunku najmu na stancji. Drobne naprawy (np. wymiana kurka w kranie) obciążają jednak lokatora.
3. zapewnienia spokojnego używania rzeczy, co oznacza ze ma obowiązek chronić najemcę przed zakłóceniami faktycznymi (np. komornik, który chce zabrać rzeczy za długi Wynajmującego) jak i roszczeniami prawnymi (pasierbica z pierwszego małżeństwa Wynajmującego wstępuję na drogę sądowa w celu uzyskania zadość uczynienia za niepłacone alimenty tatusia).
   W razie gdyby Wynajmujący uchylał się dokonania koniecznych napraw Najemca stancji może dokonać koniecznych napraw na koszt Wynajmującego, jeśli ten nie przeprowadził ich we właściwym czasie mimo zawiadomienia o potrzebie ich dokonania.
4. nie wchodzić do lokalu wynajmowanego pod nieobecność Najemcy; Wynajmujący oczywiście może mieć dodatkowy komplet kluczy do mieszkania, jednak wtargnięcie tam pod nieobecność Najemcy nie jest dozwolone. Po zakończeniu okresu najmu właściciel powinien na wszelki wypadek wymienić wkładkę w zamku.
5. odprowadzać podatek dochodowy z tytułu wynajmu lokalu. Opodatkowanie dochodów z najmu jest uregulowane zarówno w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jak i w ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wybór formy, a tym samym reżimu prawnego, pod który będzie podpadało opodatkowanie najmu zleży od podatnika. Podsumowując; prawo podatkowe przewiduje różne sposoby opodatkowania najmu, według niejednolitych stawek (8,5% i 20%, 18% i 32%, 19%).
   
   Ewentualny wybór konkretnej formy opodatkowania zależy przede wszystkim od statusu podatnika (osoba prowadząca działalność gospodarczą albo nieprowadząca takiej działalności) oraz od spodziewanego przychodu. W wypadku najmu przynoszącego względnie niski przychód (czynsz nie wyższy niż około PLN 3.000,00 zł) najbardziej atrakcyjną formą opodatkowania najmu jest ryczałt. W takiej sytuacji podatnik nie ma bowiem obowiązku prowadzenia ewidencji, jeżeli tylko wysokość przychodu wynika z zawartej na piśmie umowy najmu.
   
   Prawo karne skarbowe przewiduje sankcje za niewykonywanie zobowiązań podatkowych. W razie uchylania się od opodatkowania najmu przez nieujawnienie przedmiotu opodatkowania (przychodu, względnie dochodu z czynszu), kodeks karny skarbowy przewiduje karę grzywny od 10 do 720 stawek dziennych (przy czym stawka nie może być niższa od jednej trzydziestej części minimalnego wynagrodzenia za pracę ani przekraczać jej czterystukrotności), karę pozbawienia wolności albo obie te kary łącznie. W razie narażenia na uszczuplenie kwoty podatku o małej wartości podatnikowi grozi jedynie grzywna. O odpowiedzialności karnoskarbowej podatnika za przestępstwo albo za wykroczenie skarbowe orzeka zawsze sąd powszechny, przy czym orzeczenie zapadłe w postępowaniu sądowym nie zwalnia podatnika od obowiązku uiszczenia podatku (zaległości podatkowej wraz z odsetkami za zwłokę).
   
   W czasie trwania najmu wynajmujący, który wybrał ryczałt, obowiązany jest za każdy miesiąc obliczać ryczałt od przychodu i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca. Po zakończeniu roku podatkowego należy złożyć na druku PIT-28 w urzędzie skarbowym do dnia 31 stycznia roku następującego po roku, w którym uzyskano przychód z najmu zeznanie o wysokości uzyskanego przychodu, wysokości dokonanych odliczeń i należnego ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Najemca stancji/mieszkania ma obowiązek:

1. uiszczanie czynszu, przy czym powinien on być uiszczany w terminie umówionym, a gdy nie został on określony, z góry do dziesiątego dnia miesiąca (trochę odmiennie wygląda sytuacja gdy umowa ma trwać krócej niż miesiąc).
   W przypadku gdyby Najemca nie wykonał zobowiązania, wynajmujący może żądać wykonania zobowiązania i odszkodowania oraz odsetek za opóźnienie.
2. używać rzeczy w sposób w umowie stancji określony, np. gdy umowa najmu tego nie zabrania, może bez zgody wynajmującego oddać lokal w podnajem i znaleźć sobie współlokatora.
   Najemca, który używa rzecz w sposób sprzeczny z umowa lub jej przeznaczeniem i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób, że jest ona narażona na utratę lub uszkodzenie, Wynajmujący może wypowiedzieć najem stancji bez zachowania terminu wypowiedzenia.
3. jeśli ktoś włamie się do najemcy bądź jego współlokatora i ukradnie mu wszystkie rzeczy bądź mieszkanie zostanie zalane przez sąsiada, w wyniku czego uszkodzony zostanie komputer najemcy bądź współlokatora, właściciel jest zwolniony z odpowiedzialności!!!!!

PRZED PODPISANIEM UMOWY

P1D radzi: Musisz mieć stuprocentową pewność, że osoba, która wynajmuje ci mieszkanie (ewentualnie chce w nim zamieszkać), jest tym, za kogo się podaje!

Wynajmujący przyszłego najemcę powinien dokładnie spisać z dowodu (PESEL, NIP, miejsce stałego zameldowania). Dla pewności może go dodatkowo poprosić o wizytówkę z numerem telefonu, służbowego maila, a nawet zaświadczenie z pracy, że dana osoba faktycznie jest tam zatrudniona. Taka ostrożność pomoże zabezpieczyć się przed wynajęciem mieszkania osobie bez żadnych pieniędzy, która na dodatek nie będzie chciała się wyprowadzić.

Najemca powinien sprawdzić, czy wszystkie dane, w tym PESEL oraz NIP, wpisane do aktu notarialnego własności lokalu są zgodne z tymi, które pokazuje w dowodzie wynajmujący. Można dzięki temu uniknąć niespodzianki pod tytułem: ktoś oferuje cudze mieszkanie kilku osobom, pobierając za każdym razem czynsz oraz kaucję.

Przy podpisywaniu umowy powinien być sporządzony protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania. Powinny być w nim wymienione rzeczy, które są w mieszkaniu. Czyli np. telewizor marki …… nr seryjny XXX, stan bardzo dobry. Po zakończeniu najmu właściciel razem z najemcą powinien sprawdzić, czy wymienione w protokole rzeczy nadal znajdują się w mieszkaniu i nie są uszkodzone.

Ustalić wysokość kaucji za stancję bądź jej brak. Kaucja to standardowo do trzech miesięcznych czynszów najmu.

PODPISANIE UMOWY NAJMU

P1D radzi: Zawsze czytaj dokładnie umowę przed jej podpisaniem. Jeśli nie rozumiesz jakiegoś zapisu poproś o pomoc zaprzyjaźnionego prawnika, bądź ewentualnie wykorzystaj branżowe portale i tam spróbuj znaleźć odpowiedź na swoje pytanie!

Polskie prawo rozróżnia dwa rodzaje umów najmu: standardowy (regulowany przez restrykcyjną ustawę o ochronie praw lokatorów) oraz okazjonalny (stosuje się do niego głównie przepisy kodeksu cywilnego).

Przez ten drugi rozumieć należy sytuację, gdy właściciel mieszkania przejściowo z niego nie korzysta i, żeby nie stało puste, wynajmuje je. Ustawa nie precyzuje przy tym słowa "przejściowo". Nie wiadomo więc, czy chodzi o miesiąc, czy dziesięć lat.

W umowie przedmiot najmu stancji/mieszkania - powinno być tutaj maksymalnie precyzyjnie uregulowane, co właściciel wynajmuje (adres, powierzchnia, garaż lub jego brak itp.).

Umowa najmu może być zawierana na czas oznaczony, np. 6 miesięcy, bądź nieoznaczony.

Strony umowy muszą bardzo precyzyjnie określić, kto płaci za co. Innymi słowy, jakie opłaty pokrywa właściciel, jakie najemca, jakie współlokator i kto je płaci (czy najemca za prąd zwraca właścicielowi bądź wpłaca bezpośrednio na konto zakładu). Wspomniane zapisy mają zabezpieczyć właściciela przed sytuacją, gdy odbiera mieszkanie od najemcy, które niespodziewanie zmieniło kolor ścian oraz rozkład pomieszczeń, np. znikła ściana odgradzająca od siebie salon i sypialnię.

WYPOWIEDZENIE UMOWY NAJMU

P1D radzi: Przy podpisywaniu umowy najmu należy zwrócić uwagę na wszelkie kwestie związane z jej wypowiedzeniem!

Jeżeli chodzi o wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego, należy wziąć przede wszystkim pod uwagę fakt, że zasady wypowiedzenia takiej umowy w stosunku do najemcy regulują przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy (dalej: Ustawa) oraz przepisy Kodeksu cywilnego, natomiast w stosunku do wynajmującego postanowienia Kodeksu cywilnego. Przepisy wyżej wspomnianej Ustawy mają na celu zabezpieczenie praw najemcy.

Nie jest możliwe mniej korzystne, od wskazanego w Ustawie, uregulowanie jego uprawnień. Postanowienia umowne mogą jedynie w lepszy sposób zabezpieczać interesy lokatorów. W praktyce oznacza to, że w umowie może znaleźć się właściwie każdy zapis dotyczący wypowiedzenia umowy przez najemcę. Jeżeli chodzi natomiast o wynajmującego, możliwości wypowiedzenia przez niego umowy najmu lokalu mieszkalnego podlega znacznym ograniczeniom ze względu na ochronę praw najemcy. Ograniczenia te dotyczą przede wszystkim przesłanek i terminów stosunku najmu.

Zawarcie umowy na czas oznaczony gwarantuje rozwiązanie stosunku najmu w terminie określonym w umowie bez konieczności jego wypowiadania.

Prawo wypowiedzenia umowy może być zastrzeżone już w samej umowie najmu lokalu - nie oznacza to jednocześnie, że przesłanki wypowiedzenia muszą być określone w sposób identyczny dla obu stron. Wówczas, gdy długość terminu wypowiedzenia nie jest określona w treści umowy, wypowiedzenie następuje na podstawie terminów ustawowych.

Prawnie skuteczne wypowiedzenie, uwzględniające postanowienia dotyczące terminów wypowiedzenia, musi określać przyczynę wypowiedzenia, musi zostać dokonane na piśmie oraz ma dojść do drugiej strony.

Obowiązek zachowania terminów wypowiedzenia

Wypowiedzenie umowy najmu stancji/mieszkania, przy braku odmiennych postanowień umownych powinno nastąpić z zachowaniem terminów ustawowych, które są następujące: gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód, gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego. Przedstawiona reguła jest bezwzględnie obowiązująca i wszelkie odmienne postanowienia umowne z nią sprzeczne są bezskuteczne.

Zakres praw

Należy zauważyć, że zakres praw, jaki przysługuje lokatorowi lub najemcy w sytuacji wypowiedzenia najmu, zależny jest od rodzaju podmiotu wynajmującego mieszkanie.
W przypadku, gdy mieszkanie wynajmowane jest od osoby prywatnej, o ile decyzja o wypowiedzeniu umowy została dostarczona najemcy z zachowaniem terminu wypowiedzenia, to praktycznie nie podlega zaskarżeniu. Oznacza to konieczność opuszczenia przez najemcę zajmowanego dotychczas mieszkania w określonym terminie. Właściciel takiego lokalu składający prawnie skuteczne wypowiedzenie nie ma też obowiązku zapewniania najemcy, wobec którego wypowiedział umowę najmu, lokalu zastępczego. W tzw. okresie ochronnym, to jest w terminie od 1 listopada do 31 marca nie może jednak nakazać opuszczenia lokalu mieszkalnego.

Możliwość wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania umownych terminów wypowiedzenia

Kodeks cywilny dopuszcza wypowiedzenie umowy najmu lokalu w przypadku, jeśli umowa ta została zawarta na czas nieokreślony, nie przewidując możliwości wypowiedzenia umowy terminowej. Równocześnie, ustawodawca przewidział możliwość rozwiązania przez wynajmującego umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia przewidzianego w samej umowie (niezależnie od tego czy mamy do czynienia z umową okresową czy bezterminową) w sytuacji gdy najemca:

1) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności;

2) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem albo zaniedbując obowiązki doprowadza do szkód bądź w sposób rażący i uporczywy narusza porządek domowy;

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część współlokatorom bez wymaganej pisemnej zgody właściciela. W powyższych przypadkach wynajmujący może niezależnie od wartości płaconego czynszu, wypowiedzieć najem na jeden miesiąc naprzód.

Najemca może również wypowiedzieć umowę (również tą zawartą na czas określony) w przypadku, gdy wynajmujący nie zapewnia bezpiecznych i zdrowych warunków mieszkaniowych!!!


Opracowanie jest własnością www.pod1dachem.pl

Jeśli chcesz wykorzystać nasz tekst prosimy o umieszczenie linku do www.pod1dachem.pl jako źródła.